空き家活用の失敗例と共通点｜始める前に確認したいポイント

相続したものの使い道が決まっていない方や、自主管理に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
空き家を「なんとか活用したい」と考え、行動を始める方は年々増えています。

しかし実際には、「思ったより収益がでない」「管理が大変で疲れてしまった」「結局売却することになった」
といった“想定外の失敗”を経験される方も少なくありません。

空き家活用で重要なのは、物件の良し悪し以前に「進め方」です。
本記事では、空き家活用で失敗してしまう方に共通するポイントと、その回避策について解説します。

共通点① 目的が曖昧なまま始めてしまう

空き家活用を考える際、最初に整理すべきなのは「なぜ活用したいのか」という目的です。
・とにかく固定資産税を軽減したい
・将来のために資産として残したい
・できれば副収入がほしい
・親の家を手放すのは気が引ける

目的が曖昧なまま始めてしまうと、“想定より収益が少ない”、“思ったより手間がかかる”といった場面で
「こんなはずではなかった」と感じやすくなります。

▪回避策
まずは「収益重視か」「手間を減らしたいのか」「将来売却も視野に入れるのか」を整理することが重要です。

共通点② 自主管理を前提に考えてしまう

「できるだけコストをかけたくない」という理由で、自主管理を選ぶ方もいます。
しかし実際には

・入居者募集
・契約、更新手続き
・修繕手配
・クレーム対応
・滞納管理

など、想像以上に対応事項が発生します。
特に本業がある方や遠方にお住まいの方にとっては、大きな負担になります。

▪回避策
最初から「運営・管理をどうするか」をセットで考えること。活用方法と管理体制は切り離せません。

共通点③ 収支計画が楽観的すぎる

・常に満室を前提に計算
・修繕費をほとんど見込んでいない
・募集期間を短く想定している

こうした楽観的な収支計画は、後から資金繰りを圧迫する原因になります。
空き家は、築年数が経過しているケースが多く、突発的な修繕が発生する可能性も高いです。

▪回避策
空室期間・修繕費・管理費を含めた「現実的なシミュレーション」を行うことが重要です。

共通点④ 物件に合わない活用方法を選ぶ

立地・築年数・間取りによって、向いている活用方法は異なります。
たとえば、以下のような地域特性を無視した活用方法を選んでしまうと、募集に苦戦することがあります。

・ファミリー需要が高いエリアで、単身者向けの小規模賃貸にした
・駅から遠い築古戸建を、そのまま一般賃貸にした
・学生が多いエリアで、ファミリー向けの戸建賃貸にした

▪回避策
物件ありきではなく、「エリア需要」と照らし合わせて活用方法を選ぶことが大切です。

共通点⑤ 相談のタイミングが遅い

よくあるケースとして、以下のような状況があります。

・すでに大きな修繕が必要になっている
・何年も空き家状態が続いている
・トラブルが起きてから相談する

放置時間が長いほど選択肢は狭まりがちです。

▪回避策
「まだ何も決めていない段階」で相談することが、実は一番有利です。

失敗しないために大切なこと

空き家活用で失敗する人の共通点をまとめると、以下に集約されます。

・目的が曖昧
・管理を軽く見ている
・楽観的な収支計画
・物件と方法のミスマッチ
・相談が遅い

逆に言えば、目的を管理し、管理体制を含めて検討し、現実的な収支を把握することで失敗リスクは大きく下げることができます。

まとめ｜活用方法よりも進め方が重要

空き家活用で大切なのは、どの方法を選ぶか以上に、どう進めるかです。
売却が良いか、賃貸が良いか、別の活用方法が向いているのかは、物件とオーナー様の状況によって変わります。

「まだ具体的な方向性は決まっていない」「まずは失敗しないための話を聞きたい」等の段階からでも問題ありません。
実際にご相談いただく方の多くも、最初は「まだ方向性が決まっていない」状態からスタートされています。

状況を整理しながら、無理のない活用方法を一緒に検討することができます。
お気軽にご相談ください。

空き家の現状やお悩みを整理するところから、お気軽にご相談ください。