戸建てをシェアハウスに活用して運営する方法｜メリット・デメリットと収支の考え方

使っていない戸建て住宅や相続した一軒家を、シェアハウスとして活用する選択肢が注目されています。
若年層を中心に需要が安定しており、一般的な賃貸と比べて空室リスクを分散できる点が特徴です。

本コラムでは、一軒家シェアハウス経営の基本から、初期費用、メリット・デメリット、法的注意点、失敗を防ぐコツまでを体系的に解説します。

シェアハウス経営の基礎知識

１、シェアハウスとは

シェアハウスとは、キッチン・リビングなどを共有し、個室を専有する居住形態です。
入居者にとっては、家賃を抑えつつプライバシーを確保でき、人との交流も期待できる点が支持されています。
結果として、オーナー側は入居者募集を行いやすい傾向があります。

２、シェアハウスに向いている立地・物件

・駅から徒歩圏内である
・大学・専門学校・オフィス街へのアクセスが良い
・若年層が多いエリア、または流入が見込める立地

また、延床面積が比較的大きい一軒家であれば、複数の個室を確保しやすく、収益性を高めやすい点も特徴です。

一軒家シェアハウスのメリット

１、空室リスクを分散できる

戸建てを一世帯に貸す場合、退去時には家賃収入が一時的にゼロになります。
一方、シェアハウスでは複数の入居者から家賃を得るため、1人の退去が即収入ゼロにはなりません。

２、収益性を高めやすい

例えば、1室あたり家賃5万円で4〜5室を確保できれば、月20万〜25万円程度の家賃収入が見込めます。
一般的な戸建て賃貸と比べ、総額収入が上がりやすい点が魅力です。

３、コンセプトで差別化できる

・国際交流型
・クリエイター向け
・静かに暮らしたい社会人向け

など、明確なコンセプトを設定することで、価格競争に巻き込まれにくい運営が可能になります。

一軒家シェアハウスのデメリット

１、人間関係が退去理由になることがある

共同生活では、価値観や生活リズムの違いがトラブルに発展することもあります。
入居者同士の関係性が悪化すると、連鎖的な退去につながるケースもあります。

２、管理の手間とコストがかかる

共用部の清掃、ルール管理、トラブル対応など、一般賃貸より管理業務は多めです。
管理委託を行う場合、家賃収入の15〜20％前後が相場となることもあります。

３、初期費用・修繕費が比較的高い

家具・家電の設置、設備の増設、将来的な修繕など、通常の賃貸よりも設備関連コストが発生しやすい点は理解しておく必要があります。

初期費用の目安と内訳

既存の一軒家をシェアハウスに改装する場合、主な費用項目は以下の通りです。

・共用部（リビング・キッチン・水回り）の改修
・個室ごとの鍵設置・間仕切り調整
・家具・家電（冷蔵庫、洗濯機、エアコン等）の購入
・内装・外観のリニューアル

築年数が古い場合、外壁や設備更新でさらに費用がかかるケースもあります。

開業前に検討すべき重要事項

１、家賃設定

周辺の賃貸相場を基準に、部屋の広さ・設備・立地条件を踏まえて設定します。
近隣にシェアハウスがない場合は、一般賃貸の相場から逆算する方法も有効です。

２、管理方法

・自主管理：コストは抑えられるが、手間がかかる
・管理委託：負担軽減だが、管理費が発生

ライフスタイルや事業規模に合わせて選択しましょう。

３、契約形態

光熱費の扱い（家賃込み・定額・実費精算）や、定期借家契約の採用など、契約条件は事前に明確化しておくことが重要です。

法規制・届出の注意点

一軒家をシェアハウスとして運営する場合、建築基準法・消防法への適合が必要になることがあります。
規模や用途によっては「寄宿舎」扱いとなり、用途変更や設備基準が求められるケースもあるため、事前に自治体や専門家へ相談することが安全です。

失敗しないための実践ポイント

１、需要調査を徹底する
「その立地に本当にシェアハウス需要があるか」を、人口動態・競合状況から検証します。

２、プライバシー配慮を最優先
防音性、個室鍵、収納など、住み心地の質が長期入居につながります。

３、現実的な収支計画をたてる
空室率、修繕費、家賃下落などを織り込んだ保守的なシミュレーションが重要です。

４、専門業者を比較する
1社だけで決めず、複数の提案を比較検討することで、リスクを減らせます。

よくある質問（FAQ）

Q. 一軒家シェアハウスは本当に儲かりますか？

立地・規模・初期費用次第ですが、条件が整えば高い利回りを狙えるケースもあります。
ただし、運営力が成果を左右します。

Q. 違法シェアハウスにならないためには？

個室面積、採光、消防設備などの基準を満たすことが必須です。
自己判断せず、必ず専門家に確認しましょう。

まとめ

一軒家を活用したシェアハウス経営は、空室リスクを分散しつつ収益性を高められる可能性があります。
その一方で、管理負担や法規制など注意点も少なくありません。
成功のカギは、事前調査と計画、そして信頼できる専門家の活用です。
正しい知識をもとに、無理のない形で検討を進めていきましょう。