旧耐震の空き家はシェアハウスに活用できる？耐震改修・費用・事業化の判断ポイント

旧耐震の空き家でも、シェアハウスへの活用は検討できる

大切なのは、「古いから解体する」「部屋が多いからシェアハウスにする」と先に結論を決めず、残せる建物か、必要な投資に見合う使い方があるかを順に確かめることです。既存の個室や共用空間を生かせれば活用の検討材料になりますが、安全性の確認と必要な改修が前提になります。

旧耐震かどうかと、現在の耐震性を分けて確認する

旧耐震とは、一般に1981年（昭和56年）6月1日の新耐震基準の適用前に建築確認を受けた建物を指します。完成した年だけでは判別できない場合があるため、確認済証などの資料を確認します。 [1]

築年は確認の入口です。国土交通省は、旧耐震基準による建物について耐震診断で耐震性を把握し、不十分な場合は改修や建替えを検討するよう案内しています。過去に補強した建物も、診断報告書や工事記録を確認し、現在の状態と計画する使い方を専門家に伝えましょう。 [2]

シェアハウスに向くかは、立地と空間の両方から考える

• 立地：通勤・通学の交通、買い物環境、周辺の賃貸物件と比較した魅力があるか
• 個室：広さ、採光、換気、音、収納など、日常の暮らしを支える条件を整えられるか
• 共用部：想定人数に対して、リビング・ダイニングや水回りを無理なく確保できるか
• 運営：清掃、ごみ出し、入退去、設備不具合への対応を継続できるか

部屋数を増やすために共用リビングを削ると、入居者に選ばれる理由が弱くなることもあります。家賃の合計を大きくすることと、住み続けたい住まいをつくることを、同じ計画の中で考える必要があります。

耐震性・用途・消防を、改修前に確認する

耐震診断と間取りの検討を連動させる

まず既存図面、増改築・修繕の履歴、過去の耐震診断や補強の記録を整理します。雨漏りや腐朽などの劣化も調査の際に伝えたい情報です。図面と現況に違いがないかも含め、建物に合った調査を専門家と検討します。

大きなリビングをつくるために壁を取り除きたい場合でも、その壁が構造上どのような役割を持つかの確認が必要です。希望する間取りだけを先に決めず、補強計画と個室・共用部の配置をすり合わせることで、必要な工事と費用を整理しやすくなります。

シェアハウスとしての用途と必要な手続きを確認する

国土交通省のシェアハウスの運営管理に関する資料では、既存建物の活用にあたり、寄宿舎への用途変更や建築・消防関係の対応を確認するよう案内しています。実際の用途の扱いと必要な手続きは、使い方や建物の条件を示し、建築士、自治体の建築担当、管轄消防署と確認しましょう。 [3]

確認したいのは、用途地域、避難経路、防火上の区画、消防設備などです。建築確認の申請が不要となる計画でも、必要な基準への適合まで不要になるわけではありません。元の建物が住宅や社員寮だったという名称だけで、転用の可否を判断しないことが大切です。 [3] [4]

また、2025年4月からは、2階建て木造一戸建て住宅などで行う大規模の修繕・模様替について、建築確認手続きが必要となっています。用途変更に伴う手続きと、改修工事そのものに伴う手続きの両方を確認します。内装や設備を替えるすべての工事が該当するという意味ではなく、具体的な工事範囲による判断が必要です。 [5]

費用は耐震補強だけでなく、開業と運営まで見込む

「耐震工事がいくらなら活用できるか」は、その後にどの程度の収入が見込めるかで変わります。建物の構造・状態・規模・工事範囲が分からない段階で、一律の改修費を当てはめると判断を誤りやすくなります。まずは費用を次の項目に分けて整理しましょう。

費用の区分	主な確認項目
調査・設計・手続き	建物調査、耐震診断、補強設計、改修設計、必要な申請・工事監理
建物の改修	耐震補強、雨漏り等の修繕、屋根・外壁、給排水・電気、防火・避難対応
住まいとしての整備	個室と共用部、水回り、空調、家具・家電、鍵、通信環境
開業準備・運転資金	募集準備、保険、入居が進むまでの資金、予備費
開業後の運営	清掃、光熱費、通信、募集、管理委託、修繕、税金、借入返済等

運営収支は、満室時の家賃だけで判断せず、空室がある場合や修繕が重なる場合も比べます。共益費を収入に含めるなら、それに対応する光熱費や清掃費などの支出も見込み、所有者にどれだけ資金が残るかを確認します。

空き家・耐震の助成制度は、計画段階で適用条件を確認する

自治体に耐震改修や空き家活用の制度があっても、計画している物件に使えるとは限りません。制度名と上限額だけで判断せず、現在の建物と改修後の使い方が対象となるかを確認します。以下は窓口への確認項目です。

• 建物：築年、構造、階数、面積、空き家であることなどの条件
• 所有・利用：個人・法人、所有者の居住、賃貸利用、改修後の用途の条件
• 工事：耐震診断、設計、補強、その他の改修のどこまでが対象か
• 手続き：事前相談・申請・交付決定・契約・着工の順序
• 依頼先：自治体の指定・登録を受けた診断士や施工者が必要か
• 運営：利用目的、継続期間、他制度との併用、変更時の扱い
• 受付：対象年度、募集期間、予算、実績報告の期限

例えば川崎市の木造住宅耐震改修助成では、対象用途に共同住宅が含まれますが、構造・階数・工法等の条件があり、市の登録診断士・施工者を利用する仕組みです。交付決定前に行った工事契約等は対象になりません。共同住宅が対象という情報だけでシェアハウス転用も対象と判断せず、具体的な計画を市に確認する必要があります。 [6]

補助を受けられる場合の収支と、受けられない場合の収支を用意しておくと判断しやすくなります。資金計画では、補助金がいつ入金されるかと、それまでに支払う費用も確認しましょう。制度に合わせて使い方を決めるときも、実際の入居需要と継続できる運営体制があるかを確かめます。

東京都・豊島区のシェアハウス向け補助は、旧耐震のまま使えるとは限らない

空き家をシェアハウスに改修する補助制度でも、耐震性などの建物要件があります。必要な耐震性を満たさず、適合の証明や耐震改修も行わない旧耐震物件では、以下の制度は利用できません。一方で、旧耐震という築年だけで一律に対象外になるわけではなく、耐震改修や基準への適合によって対象となる場合があります。 [7] [8]

東京都「空き家ポテンシャル発掘支援事業（シェアハウス型）」は、区市町村と連携し、ひとり親世帯等を対象としたシェアハウスを整備する事業です。2026年度の交付要綱では、原則として1981年6月1日以降に着工した建物を対象としています。ただし、それ以前の着工でも、法令への適合が証明されている建物や、耐震改修工事を実施する建物は例外とされています。一般の賃貸シェアハウスへの転用すべてに使える補助ではなく、区市町村の確認や事業者の選定なども必要です。 [7]

豊島区「共同居住型空き家利活用事業」は、新耐震設計基準への適合が要件ですが、改修工事後に基準を満たす場合も対象になり得ます。耐震改修工事も補助対象に含まれます。建物の耐震性だけでなく、少なくとも5年間の活用、1部屋以上を住宅確保要配慮者向けの公益的な住居として使用することなど、運営面の条件も確認する必要があります。 [8]

「今の状態では対象にならない」のか、「耐震改修を含む計画なら対象になり得る」のかを、契約・着工の前に自治体へ確認しましょう。複数の補助制度を検討する場合は、同じ工事費への重複補助の可否も確認します。助成金が使えない場合でも、必要な改修費と運営収支を整理し、活用の可能性を検討することはできます。

シェアハウス以外の選択肢も比べて判断する

建物を残したい気持ちがあっても、必要な工事費や将来の使い方によっては、別の方法が適する場合があります。安全性、所有者が負担できる投資、保有予定の期間をそろえて比べましょう。

選択肢	検討する視点
シェアハウス	個室と共用部を確保でき、地域の需要と運営体制に合うか
通常の賃貸住宅	既存の間取りを生かせるか。必要な安全対策と修繕を含めて収支が合うか
店舗等との複合活用	地域の需要があり、用途・消防・動線・運営の条件を満たせるか
売却	改修資金、保有期間、管理負担を踏まえて手放す方が希望に合うか
解体・建替え等	建物の状態、再建築の条件、解体・新築費、将来の土地利用を確認できるか

空き家の活用方法を広く比較する

スペリアルへ、建物の活用と運営をまとめて相談する

旧耐震物件では、耐震性の確認、改修計画、開業後の運営を切り離さずに考えることが大切です。スペリアルは、空き家・寮・社宅などの遊休不動産について、企画・設計・リノベーション・運営支援に取り組んでいます。旧耐震物件も、助成金の対象になるか分からない段階からご相談いただけます。必要な耐震性や改修範囲、補助を受けられない場合の費用負担も含めて確認し、物件ごとの特性に合わせてシェアハウスや複合用途などの活用方法を検討します。

「耐震工事の内容を決めてから運営会社を探す」前に、誰に住んでもらうか、どんな共用部が必要か、所有者がどこまで費用と業務を担うかを整理しましょう。建物の耐震性や法令上の適合性は、必要に応じて専門家の調査・設計や行政との確認を踏まえて判断します。

最初は、分かる範囲の物件概要から

• 物件の所在地、現在の用途、空き家・空室の状況
• おおよその築年、構造、階数、延べ面積、部屋数
• 手元にある間取り図、建物の写真、確認済証・検査済証
• 過去の耐震診断・補強、増改築、雨漏りや修繕の記録
• 活用したい時期、改修に使える予算、残したい部分、運営を任せたい範囲

すべての資料をそろえてからでなくても、まずは分かる範囲をお知らせください。資料の不足や詳細調査の必要性を含め、次に確認すべきことを整理していきます。調査・企画・設計等の具体的な業務範囲と費用は、物件と依頼内容に応じて確認します。

旧耐震の空き家活用について、よくある質問

旧耐震というだけで、シェアハウスにできないのでしょうか？

旧耐震という情報だけでは判断できません。現在の耐震性、必要な改修、用途・消防などの条件を調べ、地域の需要と運営収支も踏まえて検討します。耐震診断や補強をしたことがある場合は、その記録も確認します。

耐震診断を済ませてから相談した方がよいですか？

診断前でも、活用の方向性についてご相談いただけます。助成制度では診断士の登録や依頼前の手続きが条件となる場合があるため、先に所在地の制度と進め方を確認しましょう。診断が済んでいる場合は報告書が判断材料になります。

図面や検査済証が見つからなくても相談できますか？

まずは所在地、築年、面積、写真など分かる範囲をお知らせください。資料がないことで追加の調査が必要になったり、計画に制約が生じたりする可能性はあります。手元にある資料と不足している資料を分けて確認します。

改修費や助成金の相談だけでもできますか？

物件の活用計画に伴う費用や制度の確認事項は、ご相談の中で整理します。助成金の適用・交付を約束するものではなく、制度上の判断は自治体等への確認が必要です。調査・設計や申請支援をどこまで依頼するかは、業務範囲と費用を個別に確認します。

シェアハウスへの転用と、一括借上げはセットですか？

活用方法と契約形態は分けて検討します。所有者が改修費を負担する運営委託のほか、一括借上げは物件の採算や長期の契約条件などを踏まえた個別検討となります。希望する負担と任せたい業務をお知らせください。