空き家を定期借家で貸すには？普通借家との違いと契約前の確認ポイント

普通借家と定期借家は、更新と契約手続きが異なる

国土交通省は、定期建物賃貸借を、定めた期間の満了により更新なく終了する制度として案内しています。一方、普通建物賃貸借では、貸主の更新拒絶等に正当事由などの条件が関わります。普通借家にも契約期間はありますが、その日になれば所有者の希望だけで当然に返してもらえる、と考えないことが大切です。 [1]

比べること	普通借家	定期借家
期間満了時の考え方	貸主の更新拒絶には正当事由などが関わる	必要な手続きを踏み、期間満了による終了を扱う
続けて貸す場合	正当事由がない限り更新の仕組みがある	更新ではなく、双方が合意すれば再契約を検討
契約の方式	口頭でも成立し得るが、内容を書面等で明確にすることが望ましい	書面または法令に沿った電磁的記録による契約
定期借家であることの事前説明	定期借家固有の事前説明とは区別	契約前に、更新なく満了で終了する旨の説明が必要

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この記事は、主に空いている住宅を新たに貸す場合の検討を扱います。すでに入居者がいる契約を、所有者の判断だけで定期借家に切り替えるものではありません。現在の契約がある場合は、その内容や経緯を不動産会社や必要に応じた法律の専門家へ伝えて確認してください。

将来の利用予定と、借り手の住み方が合うかを考える

自分が戻る時期、家族が使う予定、建て替えや売却の検討時期を、決定済みと未定に分けます。「いつか使うかもしれない」という段階なら、短い契約を繰り返すことが所有者と借り手の双方に合うかも考えましょう。貸せる期間だけを先に決めず、その条件で住みたい人がいるか、募集や管理をどう行うかを相談します。

• 予定の確度：自分や家族が使う時期は決まっているか、変更の可能性はあるか
• 募集条件：期間と再契約の考え方を、入居希望者へどう伝えるか
• 貸す範囲：一棟全体か、一部か。所有者の荷物や使う場所が残るか
• 費用：必要な修繕、募集・管理、退去後の支出を見込めるか
• 判断する人：家族や共有者、法人内で誰が何を決めるか

定期借家を選んだから希望の賃料で決まる、短期間でもすぐに借り手が見つかるとは限りません。想定する入居者、募集期間、家賃と設備の条件を揃え、住宅として貸す他の案や売却も比較します。賃料の相場や収益は、物件の情報と実際の募集条件をもとに検討してください。

定期借家の契約前の説明を、重要事項説明と混同しない

定期借家では、契約前に、更新がなく期間の満了により終了する旨を、契約書とは別の事前説明の手続きで伝える必要があります。国土交通省のパンフレットは、事前説明をしなかった場合等には、更新がない旨の定めが無効となることを説明しています。名称や契約書への記載だけで済ませないようにしましょう。 [1]

国土交通省のQ&Aは、宅地建物取引業者の重要事項説明を行っただけでは、貸主側の定期借家の事前説明をしたことにはならないと案内しています。業者が貸主の代理人として事前説明を行うことは可能ですが、誰の立場でどの説明を行ったかを分けて確認します。 [2]

国土交通省の標準契約書の案内には、2022年の法改正により契約の締結や事前説明事項の提供を電子化できるようになったことも記載されています。電子化する場合も、契約と事前説明の要件を省けるわけではありません。承諾や記録の方法など、法令に沿った手続きを担当者と確認してください。 [3]

契約の説明、実施日、交付・提供した資料を誰が保管するかを決めておきます。貸主が不動産会社へ任せる場合も、どこまでを代理・代行するのかを確認しましょう。一般的なチェックリストだけで個別契約の有効性を判定せず、締結前に内容を確認することが大切です。

1年以上の契約は、満了の1年前から6か月前までの通知を管理する

契約期間が1年以上の定期借家では、貸主は満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了で契約が終了する旨を借主へ通知する必要があります。国土交通省のQ&Aは、この期間を過ぎて通知した場合、通知の日から6か月間は終了を借主に主張できないと説明しています。 [2]

契約したら、満了日と通知を行う期間、担当者、連絡先、記録の残し方を管理表に入れます。不動産会社や管理担当が変わる際は、契約書だけでなく、事前説明と通知の記録も引き継ぎましょう。契約期間の数字だけを覚えておく運用にしないことが大切です。

場面	確認・記録すること	担当の決め方
契約前	事前説明、契約内容、書類や電子記録の保管	説明する人と所有者が確認する事項を分ける
入居中	満了日、通知期間、借主の連絡先、契約変更の記録	通知の実施・確認・保管を担う人を決める
満了前	終了通知、再契約の検討、明渡しの段取り	所有者の方針と借主への連絡を共有する
明渡し後	鍵、設備、室内の状態、清算、必要な修繕	立会いと次の使用準備の範囲・費用を決める

明渡しに問題が生じた場合は、自己判断で鍵を替えたり荷物を処分したりせず、管理会社や法律の専門家へ相談します。満了日と、現実に自分が住み始められる日を同じものとして扱わず、必要な手続きと対応を見込んでください。

再契約と中途解約も、最初の資金計画に入れる

定期借家でも、貸主と借主の双方が合意すれば再契約は可能です。ただし更新とは異なり、国土交通省のパンフレットは、再契約でも最初と同じように事前説明等を行う必要があると案内しています。募集時に再契約を約束するかのような説明をせず、所有者の予定と手続きを確認しましょう。 [1]

借主からの中途解約にも注意が必要です。国土交通省のQ&Aは、床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤、療養、親族の介護等のやむを得ない事情により生活の本拠として使うことが困難となった場合、借主からの申入れ後1か月で解約できることを説明しています。契約上の中途解約の定めと、法定の扱いを分けて確認してください。 [2]

貸せる期間が決まっていても、その全期間の家賃が必ず入るという前提で改修費を決めないようにします。募集が長引く場合や中途解約も考え、修繕、管理、保険、税等の支出を分けて把握します。借入れがあれば返済も別に記録し、必要な手元資金を確認しましょう。

期間の決め方と、建物を貸せる状態にすることは別に確認する

定期借家を選ぶことは、建物の不具合や安全性の確認を省く理由にはなりません。現状の設備、修繕が必要な箇所、貸す範囲、残置物、引渡し条件を整理します。短期間しか貸さない場合も、必要な対応と費用を把握してから募集しましょう。

旧耐震や資料が少ない物件も、所在地・建物概要・写真などから相談を始め、調査すべきことを確認します。シェアハウス等の使い方を検討する場合は、契約期間とは別に、用途や建築・消防、運営の条件を確認してください。運営者へ貸す形や運営委託の形では、誰とどの契約を結ぶかも個別に整理します。

国土交通省が公開する定期賃貸住宅標準契約書は、契約の参考となるひな形で、使用が法令で義務づけられたものではありません。必要な条項をそのまま決めつけず、自分の物件と貸し方に合う内容か、不動産会社等へ確認しましょう。 [3]

定期借家を検討するときの進め方

空き家の定期借家でよくある質問

定期借家なら、予定日に必ず自分が住めますか？

契約前の手続きと、満了時の通知・明渡しの確認が必要です。契約満了と、点検や修繕を経て使い始める日を分けて計画しましょう。個別契約や明渡しに問題があれば法律の専門家等へ相談してください。

契約書に定期借家と書けばよいですか？

契約の方式に加え、契約前に更新なく満了で終了する旨を説明する手続きが必要です。重要事項説明と同じものと考えず、実施する人、交付・提供する資料と記録を確認します。

契約期間が1年未満でも、定期借家にできますか？

国土交通省の案内では、定期借家は1年未満の期間も有効とされています。ただし、期間を短くすれば適切な契約や建物の確認が不要になるわけではありません。募集・管理の負担も合わせて検討してください。

満了後も同じ人に貸せますか？

双方が合意すれば再契約を検討できます。更新とは別で、事前説明等も改めて行う必要があります。将来の所有者の予定と、契約条件を確認しましょう。

管理会社に任せれば、通知の確認は不要ですか？

担当範囲を確認し、満了日、通知期間、実施と保管の担当を共有してください。管理担当が変わる場合の引継ぎも含め、誰かが行うだろうという状態にしないことが大切です。