空き家を店舗として貸すには？用途・改修費・契約で決めておきたいこと

空き家の全部を貸すか、一部を店舗にするかを決める

一棟全体を事業者に貸す案と、1階などの一部だけを貸す案では、計画の前提が違います。一部を所有者や別の入居者が使うなら、店舗の入口、トイレ、水道・電気の利用と計量、鍵や立入り範囲、管理をどう分けるかを確認します。空き家の一部を貸すだけでも、工事や人の出入りの影響は貸す部分に収まるとは限りません。

• 貸す範囲：室内、庭、物置、駐車場、看板を出す場所などを図面上で示す
• 残す利用：所有者の使用、住宅としての利用、保管物、他の契約がある場所を分ける
• 出入り：来店者、従業員、納品、住宅利用者の入口と通路を整理する
• 貸す目的：保有を続けたいか、管理の負担を減らしたいか、将来は自分で使いたいか
• 現在の資料：図面、建物の記録、修繕履歴、設備の状態、不明点をまとめる

事業者へ貸すことを想定しても、所有者の修繕や管理への関与がなくなるとは限りません。家賃の希望だけでなく、かけられる費用、関わりたい業務、いつまで貸したいかも、募集の準備に入れておきましょう。

店舗の種類を、設備と営業の仕方まで具体化する

「店舗可」「軽飲食可」といった言葉だけで、計画を確定しないようにします。何を作り、何を販売し、何人がどの時間に使うのかを具体化すると、建物で確認すべきことが見えてきます。次の表は比較のための例で、業種ごとの必要設備や営業可否を判定するものではありません。

想定する使い方	借り手に確認したい内容	建物・周辺で検討すること
物販・展示	商品や展示物、来店人数、搬入、販売時間	陳列、荷重、出入口、保管、看板、近隣との関係
アトリエ・制作販売	使う道具や材料、制作工程、来客や教室の有無	音・振動・におい、電気、換気、搬入、作業と接客の範囲
飲食・食品の製造販売	メニュー、調理方法、機器、席数、持ち帰り等	給排水、電気・ガス、排気、衛生、消防、廃棄物の保管
店舗と住まいの併用	営業と居住の範囲、それぞれの利用者や時間	動線、区画、防犯、音、共用設備と管理責任

同じ物販でも、来客の少ない予約制の店と、イベントや教室を行う店では確認事項が変わります。飲食も、調理方法や設備が決まっていないと工事を見積もりにくいため、借り手候補の営業内容をもとに検討します。貸した後に業態や営業時間を変える場合の相談方法も、あらかじめ話し合いましょう。

建築・消防・営業に関する確認を分けて進める

空き家を店舗にする場合は、用途変更の確認申請が必要か、変更後の使い方が建築基準法などに適合するかを、それぞれ確認します。東京都内の物件なら、現況の図面と予定する営業内容を建築士に共有し、区の建築相談窓口で用途や地区計画などの条件を確認しましょう。 [1]

建築側では、用途に関する制限や道路・敷地、避難経路、建物と工事の条件などを、計画に応じて確認します。室内をきれいにすれば店舗として使えるという前提にはしないでください。旧耐震や資料の少ない物件も概要から相談し、何を調べる必要があるかを整理します。相談できることと、安全性や使用の可否の確認は分けます。

世田谷区内を管轄する成城消防署は、テナント入居時に、消防設備や必要な届出について事前相談するよう案内しています。相談時には、店舗の面積と間取り、火気設備、同じ建物の住宅部分などの使い方を伝えます。必要な設備・届出・検査とその時期は、物件を管轄する消防署に確認しましょう。 [2]

飲食を想定する場合は、借り手のメニュー、調理方法、厨房設備を整理し、工事前に営業場所を管轄する保健所へ相談します。世田谷保健所の営業許可申請書・営業届には、取り扱う食品等の記入や、営業施設図面・設計図等の提出が必要です。予定する営業に必要な許可・届出と施設の条件を確かめましょう。 [3]

誰がどの窓口に説明し、確認結果を誰が図面や契約へ反映するかを決めます。所有者が建物資料を渡すだけ、借り手が申請するだけで済むと決めず、設計者や設備の専門家も含めて調整してください。募集段階で未確認の業種まで「営業できる」と断定しないようにしましょう。

店舗仕様を先に作り込まず、改修の境界を決める

まず、不具合の調査や必要な対応と、借り手の営業に合わせる工事を分けます。雨漏りや建物・設備の状態を確認したうえで、店内の仕上げ、厨房、機器、看板等を誰が計画・発注・負担するかを整理しましょう。借り手が未定の段階で特定業種の内装を完成させると、別の計画に合わせて変更が必要になることも考えておきます。

対象	契約前に揃えること	開業後・退去時にも決めたいこと
建物と既存設備	現状、不具合、調査結果、所有者が行う工事の範囲	修繕の連絡、判断・承認、実施と費用の分担
借り手の内装・営業用設備	図面、仕様、発注者、費用、所有者の承認方法	保守、故障、変更や増設時の確認
共用・外部部分	配管、引込み、排気、看板、庭などの使用・工事範囲	点検、近隣対応、設備の撤去や残置の扱い
引渡し・原状回復	引渡し時の写真、図面、設備一覧、未完了の作業	何を戻すか、何を残すか、所有権と費用の扱い

「現状で貸す」「借り手が改修する」という言葉だけで合意を済ませず、現状の記録、引き渡す条件、承認する工事と未確認の事項を残します。費用分担を決めたことと、建物や営業の法令上の確認が済んだことは別です。どの工事も借り手が負担すると一律に決めず、個別の契約と必要な対応を専門家と確認しましょう。

募集期間や工事期間中も、所有者には保有・維持の支出が続くことを計画に入れます。家賃収入から、所有者が担う修繕、保険、税、管理等の支出を分け、借入れがあれば返済も記録します。住宅として貸す案との比較では、賃料だけでなく初期費用と維持・管理の違いを揃えて検討してください。

契約前に、営業できない場合と退去時まで話し合う

借り手と具体的な話が進んだら、使用目的、貸す範囲、賃料等の条件とともに、必要な確認が整う時期、引渡し、工事、営業開始までの役割を整理します。借り手の営業ができるか未確認のまま、所有者の承諾だけで問題なく開業できる前提は置かないでください。

• 使用目的：業種、営業内容、住居利用の有無、業態変更や第三者利用の扱い
• 工事と承認：施工範囲、図面、費用、発注者、所有者への確認方法
• 工程と費用：引渡し日、工事期間、賃料発生の条件、光熱費等の負担
• 確認が整わない場合：許認可や必要工事の調査結果により計画を変更・中止する際の扱い
• 使用中の管理：修繕、事故や苦情の連絡先、清掃や廃棄物、点検の分担
• 契約終了時：原状回復、設備の帰属、残す物、撤去と費用、確認の方法

店舗として使う契約は、住宅向けのひな形をそのまま流用して条件が整ったと考えず、事業用の契約に詳しい不動産会社や必要に応じた法律の専門家等と確認します。将来自分で使いたい場合も、その希望を伝え、契約期間や終了の扱いを相談してください。ここに挙げた項目だけで、すべての契約条件や法的な問題を判断するものではありません。

音・におい・来客への対応は、設計と利用ルールに入れる

世田谷区は飲食店向けの資料で、騒音やにおいによる近隣への影響を防ぐための対策を紹介しています。計画段階で、排気口や室外機と隣家の窓との位置関係、営業時間や搬入時の音を確かめ、必要な対策と費用の分担を借り手と相談しましょう。 [4]

屋外に人が集まる時間、搬入、自転車、看板、廃棄物の一時保管なども、借り手の営業内容に合わせて確認します。全部を所有者か借り手のどちらかへ任せるという決め方より、誰が予防策を計画し、説明・連絡し、問題が起きたときに判断するかを具体化するとよいでしょう。住宅利用と併用する場合は、その動線や生活への影響も含めます。

店舗と住まいを組み合わせた例：b.e.park

スペリアルのb.e.park祖師ヶ谷大蔵の公式紹介記事では、一棟の空き家社宅を改修し、1階に飲食店と本屋・展示スペース、上階にシェアハウスを組み合わせるプロジェクトを紹介しています。一棟を一つの使い方だけで考えず、店舗と住まいを組み合わせた例です。

この事例の用途構成が、別の空き家にもそのまま適用できるとは限りません。自分の建物で残す利用、利用者の出入り、必要な改修と運営の担当を具体化する参考にしましょう。

b.e.parkの店舗・住まいを組み合わせた再生事例を見る

募集から契約・工事へ進める手順

空き家を店舗として貸すときによくある質問

借り手が決まる前に、店舗用にリフォームした方がよいですか？

建物の不具合や必要な調査と、営業内容に合わせた内装・設備の工事を分けて検討します。特定業種の仕様を先に完成させるより、貸す範囲と確認事項を整理し、借り手の計画に合わせて改修範囲と負担を決めましょう。

小さなカフェや軽飲食なら、確認を省略できますか？

呼び名や規模だけで判断しないでください。メニュー、調理方法、設備、営業の形態を具体化し、建築・消防の確認に加え、必要な営業許可や届出と施設条件を管轄保健所へ確認します。

空き家の1階だけを店舗として貸せますか？

貸す部分と他の利用を整理し、用途、動線、設備、音や防犯等を確認して検討します。一部だけの賃貸でも建物全体への対応が必要になる場合を考え、所在地と具体的な計画で確認してください。

改修費を借り手に負担してもらうことはできますか？

工事内容と負担、承認、修繕、退去時の設備や原状回復を個別に話し合います。「現状貸し」とするだけで整理を終えず、建物や営業に必要な確認も分けて進めてください。全工事を借り手が負担するとは限りません。

旧耐震の空き家も店舗活用の相談ができますか？

所在地、築年、建物の概要、図面や写真など、分かる範囲からご相談ください。築年や室数だけで相談の入口を限定せず、必要な調査と条件を整理します。安全性、使える用途、工事や受託の可否は個別に確認します。